一、相关税收政策

（一）租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（二）企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

（三）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

政策依据：国税发[2009]31号  国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

（四）特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。

（五）新《企业所得税法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

二、税法与会计差异分析

（一）经营性租赁，租金收入会计按照权责发生制原则确认，《企业所得税法实施条例》规定租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，更接近于收付实现制。如果合同约定的付款日期不符合权责发生制原则，那么合同期间某一年度税法与会计确认的收入金额则存在暂时性差异。但根据国税函[2010]79号文件规定，租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入，可在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，这种情况下租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，那么此时税法与《企业会计准则》的规定趋于一致，不会产生暂时性差异。

（二）《企业会计准则》关于特许权使用费收入的规定：如果合同或协议规定一次性收取使用费，且不提供后续服务的，应当视同销售该项资产一次性确认收入;提供后续服务的，应在合同或协议规定的有效期内分期确认收入。如果合同或协议规定分期收取使用费的，应按合同或协议规定的收款时间和金额或规定的收费方法计算确定的金额分期确认收入。《企业所得税法实施条例》规定，特许权使用费收入按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认纳税义务的发生，更接近收付实现制。

【案例】租金收入的税务处理

2017年1月1日，甲公司将闲置的厂房租赁给乙企业，租赁期3年，每年租金200万元(不含税)，2017年1月1日一次收取了3年的租金666万元(含税)，并开具增值税专用发票注明税额66万元。

解析：

1、会计处理：

（1）收取租金，应作以下会计处理：

借：银行存款 6660000

  贷：预收账款 6000000

        应交税费——应交增值税（销项税额） 660000

（2）结转收入：

借：预收账款 2000000

  贷：其他业务收入 2000000

2、税务处理：

按照《企业所得税法实施条例》第十九条，2017年应确认应税收入600万元，属于税法与会计的差异，应纳税调增400万元。

3、甲公司2017年度纳税申报表填报：

（1）根据会计核算资料填报A101010《一般企业收入明细表》“其他业务收入”第12行“2.出租固定资产收入”。

（2）填报A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表  》。

A105020      未按权责发生制确认收入纳税调整明细表       单位：元

（3）自动生成A105000《纳税调整明细表》。

A105000    纳税调整项目明细表    单位：元

自动生成主表A100000第15行。(填表略)

亿企智库提示——2018年、2019年会计处理均为：

借：预收账款2000000

  贷：其他业务收入2000000

2018年、2019年度汇算清缴时应分别调减200万元。

如果甲公司此项租金收入选择依据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》(国税函[2010]79号)，根据权责发生制原则确认，那么税收上每年应确认200万元收入，税法与会计一致，无需调整。

【案例】特许权使用费收入的税务处理

A公司将其一项商标使用权出租给B公司，合同规定出租期限为3年，即2017年5月至2020年4月，每月租金收入2万元(不含税)，每月月初收取当月租金。2017年5月4日收到当月的租金及增值税合计21200元，已存入银行。该商标权每月的摊销额为1万元。

解析：

（1）会计处理：

①2017年5月4日取得(或确认)租金收入时：

借：银行存款 21200

  贷：其他业务收入 20000

        应交税费——应交增值税（销项税额） 1200

②2017年5月31日进行摊销时：

借：其他业务成本 10000

  贷：累计摊销 10000

2017年共计确认让渡资产使用权收入=2×8=16(万元)

全年共计摊销=1×8=8(万元)

（2）税务处理：此项特许权使用费收入的确认税法和会计一致，无需调整。

（3）2017年度纳税申报只需根据会计核算资料填报A101010《一般企业收入明细表》、A102010《一般企业成本支出明细表》，然后生成主表即可。

三、审核要点

（1）如果租赁期限跨年度，租金推后一次性收取，依据《企业所得税法实施条例》规定，应当按照合同约定的承租方应付租金的日期确认收入，而会计按照权责发生制确认收入。所以，企业所得税汇算清缴时，必然会出现前期调减后期调增的情况，应注意审核调整的延续性。

（2）结合合同，审核企业是否存在将价外费用直接冲减费用而未确认收入的情况。

（3）同一包装物反复出租，在扣除出租包装物成本时，审核是否存在重复填报（列支）其成本的情况。

（4）“营改增”后，注意预收租金的增值税与企业所碍税处理可能存在差异，应审核相关税种处理的准确性。

（5）结合合同双方的关系确定是否为关联企业，注意审核关联业务是否符合独立交易原则，如果价格不公允应进行纳税调整。