《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”

该准则第六条规定：“投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。”

一、范围

（一）投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常既包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）不属于投资性房地产的房地产

（1）自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征是：服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

（2）作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商晶房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售。在这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

（一）会计处理

投资性房地产的后续计量，有成本模式和公允价值模式两种，通常应当采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

【案例】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同的约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。会计处理如下：

(1)计提折旧时：

每月计提的折旧=1800÷20÷12=7.5（万元）

借：其他业务成本      75000

       贷：投资性房地产累计折旧     75000

(2)确认租金时：

借：银行存款（或其他应收款）      80000

       贷：其他业务收入      80000

(3)计提减值准备时：

借：资产减值损失        3000000

       贷：投资性房地产减值准备    3000000

（二）税务处理

《企业所得税法》中没有投资性房地产的概念，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产比照固定资产处理，资产减值损失不得在税前扣除。

三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）会计处理

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。”

该规则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”

【案例】甲企业2017年初将自建的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用公允价值模式进行后续计量。假设这栋办公楼的造价为8000万元，租赁期为20年。年末该办公楼公允价值为9000万元，2018年末公允价值为11000万元。会计处理如下：

（1）甲企业开发完成并出租时：

借：投资性房地产——成本         80000000

       贷：开发成本            80000000

（2）2017年末：

借：投资性房地产——公允价值变动       1000000

       贷：公允价值变动损益            1000000

（3）2018年末：

借：投资性房地产——公允价值变动        2000000

       贷：公允价值变动损益          2000000

（二）税务处理

《企业所得税法实施条例》第五十六条第三款规定：“企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”

税收上不确认公允价值变动损益，2017年度调减计税基础1000万元，2018年度调减计税基础2000万元。

风险提示

以公允价值计量的投资性房地产在税收上不能扣除折旧。

以公允价值计量的投资性房地产在会计上不能计提折旧，在税收上能否扣除折旧，是个争议很大的问题。

“能扣除派”认为：首先，《企业所得税法》第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧；其次，税法中没有投资性房地产的概念，《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”投资性房地产符合税法关于固定资产的定义，应按照房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于《企业所得税法实施条例》第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。

“不能扣除派”认为：《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”企业并没有“实际发生”以公允价值模式计量的投资性房地产折旧，未真实发生的支出不得在税前扣除。另外，企业的固定资产账簿中根本没有投资性房地产，若在税收上计提折旧属于无源之水。纳税调整来源于会计处理，会计上都没有的支出，税收上怎么可能“凭空”支出呢？因此，以公允价值模式计量的投资性房地产在税收上不得计提折旧，否则就违反了税前扣除的真实性原则。

目前有很多地方已明确，以公允价值计量的投资性房地产在税收上不能扣除折旧。例如，《北京市国税局2012年度企业所得税汇算清缴政策问题解答》规定：“企业以公允模式计量的投资性房地产，在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与《企业所得税法实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。”