一、房地产的转换
考点1.房地产的转换形式及转换日
| 转换形式 | 转换日 |
（1）投资性房地产→自用房地产 | 房地产达到自用状态，即开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 |
（2）投资性房地产→存货 | 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 |
（3）存货→投资性房地产 | 租赁期开始日 |
（4）自用房地产→投资性房地产 | 租赁期开始日或资本增值日期 |
【注意】房地产形式转换的确凿证据包括：
（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议。
（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
★★★考点2.房地产转换的会计处理
（1）成本计量模式
| 转换形式 | 会计处理 |
| a.按账面余额 |
| 借：开发产品（转换日的账面价值） |
| a.按账面余额 |
| 借：投资性房地产（转换日的账面价值） |
【例1．单选】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元。假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
【答案】D
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方余额。
（2）公允价值计量模式
转换形式 | 会计处理 | |
| 借：固定资产／无形资产（转换日的公允价值） | |
| 借：开发产品（转换日的公允价值） | |
| 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） | |
| 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） | |
【注意】公允价值计量模式下的自用房地产、存货转为投资性房地产时：
（1）转换日公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”。
（2）转换日公允价值大于账面价值的差额贷记“其他综合收益”，待处置该项投资性房地产时，因转换计入其他综合收益的部分转入当期损益。
【例2.判断】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年）
【答案】√
【解析】题目表述正确。
【例3.单选】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】C
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应计入其他综合收益。
【例4.多选】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化
【答案】AD
【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
二、投资性房地产的处置
★★考点1.投资性房地产的处置
计量模式 | 处置环节 | 会计处理 |
（1）成本模式 | ①收到款项 | 借：银行存款 |
②结转 | 借：其他业务成本（账面价值） | |
（2）公允价值模式 | ①收到费用 | 借：银行存款 |
②结转 | 借：其他业务成本（账面余额） | |
③结转公允价值变动 | 借：其他业务成本 | |
④结转其他综合收益 | 借：其他综合收益 |
【例5.计算】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为2400000元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用年限为46年，预计净残值为200000元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为19700000元，预计使用年限为50年，预计净残值为200000元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日，预收当年租金2400000元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确定为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为20000000元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为21500000元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为21000000元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑其他因素。要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目）
【答案】
（1）2010年12月31日，该写字楼转换为投资性房地产时
该写字楼累计折旧=(19700000-200000)÷50×4=1560000（元）
借：投资性房地产 19700000
累计折旧 1560000
贷：固定资产 19700000
投资性房地产累计折旧 1560000
（2）2011年1月1日，预收租金时
借：银行存款 2400000
贷：预收账款 2400000
2011年1月31日确认的租金收入=2400000÷12=200000（元）
借：预收账款 200000
贷：其他业务收入 200000
同时，计提的折旧额=(19700000-200000)÷50÷12=32500（元）
借：其他业务成本 32500
贷：投资性房地产累计折旧 32500
（3）2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式
计提的折旧额=(19700000-200000)÷50 x6=2340000（元）
借：投资性房地产——成本 20000000
投资性房地产累计折旧 2340000
贷：投资性房地产 19700000
盈余公积 264000
利润分配——未分配利润 2376000
（4）2013年12月31日确认公允价值变动损益
借：投资性房地产——公允价值变动 1500000
贷：公允价值变动损益 1500000
（5）2014年1月1日处置该投资性房地产
借：银行存款 21000000
贷：其他业务收入 21000000
借：其他业务成本 21500000
贷：投资性房地产——成本 20000000
一公允价值变动 1500000
借：公允价值变动损益 1500000
贷：其他业务成本 1500000
