相关解读——“财产租赁所得”的纳税人的确定及应纳税额的计算

相关案例——个人所得税之财产租赁所得的税收筹划

纳税检查是正确纳税的保障，是税收管理的重要环节，也是贯彻国家税收政策法规、严肃税收纪律、加强纳税监督、堵塞税收漏洞、纠正错漏、保证国家财政收入的一项必要措施。个人所得税的纳税检查包括以下方面：

一、工资、薪金所得的检查

二、劳务报酬、稿酬所得的检查

三、特许权使用费、财产租赁、财产转让所得的检查

四、利息、股息、红利所得，其他所得，偶然所得项目的检查

五、个体工商业户生产经营所得的检查

六、承包、承租企事业单位所得的检查

七、个人所得税征收管理的检查

本文将针对第三点中财产租赁所得项目的检查重点讲解。

财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

个人取得的财产转租收入，属于“财产租赁所得”的征税范围。在确定纳税义务人时，应以产权凭证为依据，对无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定；产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的人员为纳税义务人。

（一）财产租赁收入的检查

如果租赁行为发生在个人与单位之间，则应检查企业的费用账户，调阅租赁合同，核对租赁费支出金额，检查其是否代扣代缴个人所得税，代扣税款是否正确；如果支付单位没有代扣代缴个人所得税，纳税人是否自行申报纳税，可通过检查纳税人提供的完税凭证或税务机关的原始记录，加以确定。如果租赁行为发生在个人与个人之间，应通过纳税人提供的租赁合同、基层政府或居委会提供的有关情况，确定纳税人的应纳税额。

酒店产权式经营业主在约定的时间以内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应当视为租金收入，按照财产租赁所得计算缴纳个人所得税。

（二）费用扣除的检查

财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。

在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。准予扣除的项目除了规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除如图所示的费用。

图：个人财产租赁收入纳税时应扣除的费用

对财产租赁收入的费用扣除，检查时主要注意纳税人当月发生的修缮费用支出，能否提供有效的费用凭证，每月扣除的额度是否存在超过800元的情况；对纳税人发生的租赁费收入，已经缴纳可在税前扣除的营业税、房产税、印花税、土地使用税等相关税金，检查时应重新核定其税额计算的正确性，以及原始纳税凭证的有效性。

如果属于居民按市价出租的居住用房，应检查其税率的适用是否正确，如营业税应适用3%的税率，房产税应适用12%的税率，个人所得税应适用10%的税率等。纳税人有无错用税率多缴或少缴个人所得税。

【案例】费用扣除的检查

王某2011年7月将市区内闲置的一处住房出租给他人居住，租期一年，每月租金2000元，每月缴纳营业税和房产税等税费140元。7月发生漏雨修缮费1000元，则7、8月应纳个人所得税是多少？

7月租金应纳税额=( 2000 -140 - 800 - 800)×10% =26（元）

8月租金应纳税额=（2000 -140 - 200 - 800）×10010 =86（元）