《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号)规定：

（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

（2）除上述规定情形外，根据个人所得税法及其税法实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

《财政部关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税[2018]164号）规定：

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。

按月换算后的综合所得税率表

计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

【案例一】田某作为人才被引入某公司，该公司将购置价800000元的一套住房以500000元价格出售给田某。田某取得该住房应缴纳个人所得税多少元？

案例解析：

情况一：该业务发生在2018年12月31日之前

根据财税[2007]13号文件的规定，单位低价向职工售房按全年一次性奖金计税办法计算缴纳个人所得税。则田某应纳个人所得税为：

(800000-500000)÷12=25000（元），适用税率25%，速算扣除数1005；

应纳个人所得税为：300000×25%-1005=73995（元）。

情况二：该业务发生在2019年1月1日之后

若业务发生在2019年1月1日后，适用最新政策财税[2018]164号文件，那田某取得该住房应缴纳个人所得税应为：

（800000-500000）÷12=25000（元），适用税率25%，速算扣除数2660；

应纳个人所得税为：300000×25%-2660=72340（元）

由此可见，相比较个税改革之前，纳税人税负减轻1655（73995-72340）元。

【案例二】A房地产公司开发的商品房滞销，为缓解资金紧张局面，决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批。对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的60%作为内部优惠价格；对于5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的70%作为内部优惠价格，向公司员工销售其开发产品。假定该公司房产正常的销售价格为4500元／平方米，平均建造成本为3000元／平方米，单套面积100平方米。

请分析回答如下问题：

（1）对员工的优惠价款是否应该视同“工资、薪金所得”计算征收个人所得税？

（2）个人所得税的计税基数如何确定？

案例解析：

情况一：该业务发生在2018年12月31日之前

（1）对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的70%，即3150元(4500×70%)为内部优惠价格，高于建造成本（3000元／平方米），就不用计算缴纳个人所得税；

（2）对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，即销售价格为2700元(4500×60%)，低于建造成本（3000元／平方米），需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。以每套商品房100平方米计算，销售价款27万元(4500×60%×100)，成本30万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的建造成本价格的差额为3万元，即计税基数为3万元。

30000÷12=2500（元），适用税率10%，速算扣除数105；

应纳个人所得税为：30000×10%-105=2895（元）

情况二：该业务发生在2019年1月1日之后

个人所得税基数确定如下：

（1）对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的70%，即3150元(4500×70%)为内部优惠价格，高于建造成本（3000元／平方米），不需要计算缴纳个人所得税；

（2）对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，即销售价格为2700元(4500×60%)，低于建造成本（3000元／平方米），需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。以每套商品房100平方米计算，销售价款27万元(4500×60%×100)，成本30万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的建造成本价格的差额为3万元，即计税基数为3万元。

30000÷12=2500（元），适用税率3%，速算扣除数0；

应纳个人所得税为：30000×3%-0=900（元）。

由此可见，相比个税改革之前，纳税人税负降低了1995（2895-900）元。