房地产企业在预售时，按照会计准则规定不满足收入确认的条件，不确认为收入，而是计入“预收账款”科目，但税法规定，需要把预售收入按照计税毛利率换算成计税毛利额，然后扣除相应的税金及附加、土地增值税后得到的净额，计入预售当年的应纳税所得额。预售收入转为会计收入后，企业再反过来，调减应纳税所得额。

这一部分填写房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。房地产开发企业所得税的规定，可以参考国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）文件。

第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额，一般根据“预收账款”本年贷方发生额/（1+税率或者征收率）填写，企业既有简易计税项目又有一般计税项目的，需要分别计算，然后将合计金额填写本栏。

本栏填写时需要注意下，实务中有些税局要求纳税人按照预收账款的金额直接填写，企业填报时应按照当地税局的要求填写。

第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税收规定预计计税毛利率计算的金额，可根据第23行“1.销售未完工产品的收入”×税收规定计税预计毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：

第1列“税收金额”需要分情况处理：按照预售收入计算的税金及附加、土地增值税，由于会计上在预售时没有确认收入，大部分房地产企业在预售时缴纳税金及附加、土地增值税时借“应交税费”、贷“银行存款”，没有影响当期损益，所以需要在本行填报；也有部分房地产企业在预售时缴纳税金及附加、土地增值税时借“税金及附加”、贷“银行存款”，已影响了当期损益，反映在主表A100000第3行“减：税金及附加”，就不能在本行填报了，否则会形成重复扣除。

第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额，一般根据“预收账款”本年借方发生额/（1+税率或者征收率）填写，企业既有简易计税项目又有一般计税项目的，需要分别计算，然后将合计金额填写本栏。

【注意】第23行“销售未完工产品的收入”减去第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”的差额，作为房地产企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费扣除限额时基数。

第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额，本行可根据第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”×原税收规定预计计税毛利率填报；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”：填报房地产企业销售的未完工产品结转完工产品后，会计核算确认为销售收入，同时将对应实际发生的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

【解释】本行可结合第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”来理解，按照预售收入计算的税金及附加、土地增值税，会计在预售时借“应交税费”、贷“银行存款”，没有影响未完工当期损益，所以在未完工时需要在第25行填报，在未完工产品转完工产品时，会计上借“税金及附加”贷“应交税费”影响了完工当期损益，所以需要再本行填写进行纳税调增，否则就重复扣除了；对于在预售时缴纳税金及附加、土地增值税时借“税金及附加”、贷“银行存款”，已影响了未完工当期损益，反映在主表A100000第3行“减：税金及附加”，在未完工时未填写第25行，在未完工产品转完工产品时不再做账务处理，也就不能在本行填报了。所以，这里转回的是以前年度填写在25行中的部分，当时没有计入损益，完工后才转入损益，这部分在完工当年不能在本表中重复扣除，需要通过本行减掉。如果在以前年度已经计入损益，未填写25行，也就不需要在本行填写。

【风险提示】

表A105010第23行=0且《资产负债表》“预收账款”期末余额-年初余额>0，会计上可能涉及收到预售款，存在税法规定应进行纳税申报，但没有进行申报纳税的情况。