不动产租赁分为经营租赁和融资租赁。纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产），执行下列政策。
一、一般纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=含税销售额÷(1+10%)×3%。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
【案例一】甲公司（一般纳税人）机构位于滨州市所辖县级市——邹平市，自2014年起将坐落于淄博市临淄区的一幢办公楼以经营租赁方式出租给富华公司，合同约定每月收取的租金为10万元。2016年5月营改增后，甲公司与乙公司约定，每月租金保持不变，含税租金为10万元。假设，2018年5月甲公司仅取得租金一项销售额，仅取得购买办公用品一项进项税额1万元。
请问：甲公司应该如何缴纳增值税？
解析：(1)如果甲公司选择简易计税方法。
在临淄区国税局预缴税款=10÷(1+5%)×5%=0.48(万元)
在邹平市国税局申报纳税：
应纳增值税=10÷(1+5%)×5%=0.48（万元）
应补（退）税额=0.48 -0.48 =0
当期进项税额留抵为1万元。
(2)如果甲公司选择一般计税方法。
在临淄区国税局预缴税款=10÷(1+10%)×3%=0.27（万元）
在邹平市国税局纳税申报时：
销项税额=10÷(1+10%)×10% =0.91（万元）
进项税额=1（万元）
应纳税额=销项税额-进项税额=0.91-1=-0.09（万元）
当期进项留抵税额0.09万元。
答：如果甲公司选择简易计税方法，在临淄区国税局应预缴税款0.48万元。在邹平市国税局进行纳税申报时，应纳税额为0.48万元，抵减临淄区国税局预缴税款0.48万元，本期应补（退）税款为0；同时，进项留抵税额为1万元。
如果甲公司选择一般计税方法，在临淄区国税局应预缴税款0.27万元。在邹平市国税局进行纳税申报时，应纳税额为0，在临淄区国税局预缴税款0.27万元无法抵减，形成多缴税款，留待以后期间抵减；同时，当期进项留抵税额为0.09万元。
二、小规模纳税人（除个人外）出租不动产
小规模纳税人的单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
单位以经营租赁方式出租不动产注意下列事项：
1、小规模纳税人租赁不动产取得租金收入适用的征收率为5%，而不是3%。
2、纳税人出租与其机构所在地在同一县（市、区）的不动产，不需要在不动产所在地预缴增值税。
3、纳税人出租与其机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴增值税后，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其中，其他个人没有设立机构，在不动产所在地直接申报纳税，缴纳的增值税是应纳税额，而不是预缴税额。
4、采用简易计税方法的一般纳税人和小规模纳税人，在不动产所在地主管税务机关预缴的税额，是其出租不动产应纳的全部税额，回机构所在地纳税申报时，不需要再补（退）税款。
5、无论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采用简易计税方法，计算应纳税款方式是一样的，计算预缴税款的方式也是一样的，即：应纳税款=预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
三、个人以经营租赁方式出租不动产
（一）个人出租不动产增值税征免税政策
个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人出租非住房没有税收优惠政策，按其身份的不同，分别执行上述的一般纳税人经营租赁不动产政策或上述的小规模纳税人经营租赁不动产政策。
【案例二】个体工商户某批发部（小规模纳税人）出租住房，2018年5月取得含税租金1万元。
请问：该批发部出租该住房应该缴纳多少增值税？
解析：应纳税额=100001- (1+5%)×1.5%=142.86（元）
答：该批发部出租住房应该缴纳增值税为142.86元。
【案例三】个体工商户兴兴批发部（一般纳税人）出租住房，2018年5月取得含税租金1万元。
请问：兴兴批发部出租该住房应该缴纳多少增值税？
解析：应纳税额=10000÷(1+5%)×1.5%=142.86(元)
答：兴兴批发部出租住房应该缴纳增值税为142.86元。
【案例四】办理一般纳税人登记的个体工商户出租住房取得的租金收入可以减按1.5%的征收率征收增值税吗？
某批发部（个体工商户）是增值税一般纳税人，2018年5月将营改增前取得的10套住房出租，租期2年，当月取得全部含税租金收入40万元。请问：该批发部取得的租金应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号）规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。根据《增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号）规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务、进口货物以及销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。个人是指个体工商户和其他个人。因此，个体工商户属于个人，可以按照规定享受个人可以享受的优惠政策。该批发部出租住房可以按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
（二）个人出租不动产的征收管理
1、个体工商户出租不动产的征收管理
（1）个体工商户出租住房，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（2）小规模纳税人的个体工商户出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
一般纳税人的个体工商户出租非住房执行上述第一大项的相关规定。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）其他个人出租不动产的征收管理。
1、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。
2、其他个人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
四、其他个人出租不动产享受小微企业免税优惠问题
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
五、经营租赁不动产增值税的征收管理
（一）决定是否在不动产所在地预缴税款
纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
纳税人出租与其机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，是否在不动产所在地预缴税款的决定权，只授予直辖市或计划单列市国税机关，没有授予省国税机关。
（二）预缴税款的纳税期限
纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
（三）机构所在地申报纳税的抵减凭证单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
六、发票开具
（一）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
（二）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
政策依据：
1、国家税务总局公告2016年第16号 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告
2、国家税务总局公告2016年第23号 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告
3、国家税务总局公告2016年第53号 国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告
【案例五】自然人出租不动产可以向税务机关申请代开增值税专用发票吗？
张某将其拥有的一处商业用房出租给某电动车经销商，月租金为5万元。承租方电动车经销商为一般纳税人，向张某索取增值税专用发票。请问：张某作为自然人，可以向税务机关申请代开增值税专用发票吗？
答：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。因此，自然人张某出租不动产可以向税务机关申请代开增值税专用发票。
