一、转让取得的不动产
转让不动产分为转让一手房和转让二手房。纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，属于转让二手房行为，执行转让取得的不动产相关政策；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，属于转让一手房行为，不执行转让取得的不动产相关政策。
（一）一般纳税人转让其取得的不动产
1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%。
2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。
3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%。
4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。
5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%。
6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。
【案例一】甲公司（一般纳税人）机构位于滨州市所辖县级市——邹平市，2018年5月销售坐落于淄博市临淄区的临街厂房一幢，取得含税销售额1000万元。该厂房是2013年购置的，购置原价为800万元，2018年5月账面净值为680万元。假设，2018年5月甲公司仅取得销售不动产一项销售额，仅取得购买办公用品一项进项税额1万元。
请问：甲公司销售该幢厂房应如何缴纳增值税？
解析：(1)如果甲公司选择简易计税方法。
在临淄区地税局预缴税款=(1000 - 800)÷(1+5%)×5%=9.52（万元）
在邹平市国税局纳税申报时：
应纳增值税=(1000 - 800)÷(1+5%)×5%=9.52（万元）
应补（退）税额=9.52-9.52=0（万元）
当期进项留抵税额1万元。
(2)如果甲公司选择一般计税方法。
在临淄区地税局预缴税款=(1000 - 800)÷(1+5%)×5%=9.52（万元）
在邹平市国税局纳税申报时：
销项税额=1000÷(1+10%)×10%=90.91（万元）
进项税额=1（万元）
应纳税额=销项税额-进项税额=90.91-1=89.91(万元)
应补（退）税额=89.91-9.52=80.39（万元）
答：如果甲公司选择简易计税方法，在邹平市国税局进行纳税申报时，应纳税额为9.52万元，抵减临淄区地税局预缴税款9.52万元，本期应补（退）税款为0；同时，进项留抵税额为1万元。如果甲公司选择一般计税方法，在邹平市国税局进行纳税申报时，应纳税额为89.91万元，抵减临淄区地税局预缴税款9.52万元，本期应补（退）税款为80.39万元。
销售不动产注意下列事项：
1、一般纳税人销售取得的不动产无论采用一般计税方法还是采用简易计税方法，在不动产所在地预缴的增值税都是相同的，都是以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率计算预缴税款，即：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%。特别注意，采用一般计税方法时，销项税额是以取得的全部价款和价外费用为计税依据，不做任何扣除，但预缴税款是以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为计税依据；采用一般计税方法，在不动产所在地预缴税款时，将含税销售额换算为不含税销售额采用预征率5%而不是税率11%。
2、不动产所在地主管地税机关对坐落在本辖区内的不动产的每次转让都要征收一道增值税，上游企业转让不动产的价款正好是下游企业购置该项不动产的原价。下游企业预缴税款时，计税依据可以扣除购置原价，实际上，该购置原价在上游企业转让该项不动产时，已经向不动产所在地预缴了增值税。
3、纳税人销售自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用，作为一般计税方法计算销项税额的计税依据，也作为简易计税方法计算应纳税额的计税依据，还作为不动产所在地计算预缴税款的计税依据。
（二）小规模纳税人（除个人外）转让其取得的不动产
1、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%。
2、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。
【案例二】乙公司（小规模纳税人）机构位于滨州市所辖县级市——邹平市，2016年5月销售坐落于淄博市临淄区的临街厂房一幢，取得含税销售额1000万元。该厂房是2013年购置的，购置原价为800万元，2016年5月账面净值为680万元。假设，2016年5月乙公司仅取得销售不动产一项销售额。
请问：乙公司销售该幢厂房应该如何缴纳增值税？
解析：(1)在临淄区地税局预缴税款。
预缴税款=(1000 - 800)÷(1+5%)×5%=9.52（万元）
(2)在邹平市国税局纳税申报。
应纳增值税=（1000 - 800）÷(1+5%)×5%=9.52（万元）
应补（退）税额=9.52 -9.52=0
答：在临淄区地税局应预缴税款9.52万元，在邹平市国税局进行纳税申报时，应纳税额为9.52万元，抵减临淄区国税局预缴税款9.52万元，本期应补（退）税款为0。
销售不动产注意下列事项：
1、小规模纳税人销售不动产适用的征收率为5%，而不是3%。
2、纳税人销售的不动产所在地与其机构所在地无论是否跨县（市、区），都要在不动产所在地主管地税机关预缴增值税。因为，预缴增值税是由地税系统征管，而申报缴纳增值税是由国税系统征管。
3、纳税人销售不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴增值税后，仍要向机构所在地主管国税机关申报纳税。其中，其他个人没有设立机构，在不动产所在地直接申报纳税，缴纳的增值税是应纳税额，而不是预缴税额。
4、采用简易计税方法的一般纳税人和小规模纳税人，在不动产所在地主管税务机关预缴的税额，是其转让该项不动产应纳的全部税额，回机构所在地纳税申报时，不需要再补（退）税款。
5、无论是一般纳税人还是小规模纳税人，一般纳税人无论采用一般计税方法还是简易计税方法，销售取得的不动产，在不动产所在地主管地方税务机关预缴增值税时，计算预缴税款的方法都是完全相同：销售取得的不动产（不含自建），按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或作价后的余额为计税依据，依照5%的征收率计算预缴税额；销售自建的不动产，按照全部价款和价外费用为计税依据，依照5%的征收率计算预缴税额。因为，不动产所在地主管地税机关无法掌握纳税人的身份情况。实际上，地税机关对预缴税款的征管非常简便，纳税人能够提供购置不动产的发票或者判决书、裁定书、调解书，裁决书等凭证的，按差额预征增值税，不能提供上述凭证的，按全额预征增值税。
（三）个人转让不动产
1、个人转让不动产增值税征免税政策
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
（3）个人销售自建自用住房免税。
（4）个人转让非住房没有税收优惠政策，按其身份的不同，分别执行上述第（一）项一般纳税人转让取得的不动产政策或第（二）项小规模纳税人转让取得的不动产政策。
2、办理免税的具体程序及征管办法
个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征增值税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征增值税。
（1）购买房屋的时间
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
（2）开具发票
个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（3）非购买形式取得住房行为
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也按上述规定征免税。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
上述通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式包括通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
政策依据：
1、国税发[2005]89号 国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知
2、国税发[2005]172号 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知
3、国税发[2006]144号 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知
3、个人转让不动产的征收管理
（1）个体工商户
个体工商户转让其取得的不动产，应按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（2）其他个人
其他个人转让其取得的不动产，按照上述计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（四）差额销售额的扣额凭证和申报纳税的抵减凭证
1、扣除不动产原价或作价的扣除凭证
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）税务部门监制的发票。
（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（3）国家税务总局规定的其他凭证。
2、机构所在地申报纳税的抵减凭证
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
（五）发票开具
1、小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
2、增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。
3、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
政策依据：
1、国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
2、税总函[2016]145号 国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知
通常情况下，税务机关只为办理了税务登记的小规模纳税人代开增值税专用发票，但未办理税务登记的其他个人销售不动产以及出租不动产两种特殊情形，地税机关可以为其代开增值税专用发票。
