政策 类型
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项目
| 税率或 征收率 | 实际计 税方法 |
计税方法
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备注说明
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差额 销售额项目
| 房地产开发企业中的一般纳税人采用一般计税方法销售其开发的房地产项目
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销售额=全部价款和价外费用-土地价款
| 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据的土地价款。 | ||
一般纳税人可简易计税项目
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房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简 易计税方法
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10%
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一般计税方法
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疲以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率计算预缴税款，在不动产所在地预缴后，向机构所在地主管税务机关进 行纳税申报。应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
| 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。销项税额=（全部价款和价外费用-向政府部门支付的土地价款）÷(1+10%)×10% 预缴税额=预收款÷(1+lO%)×3% 应纳税额≠预缴税额 |
5%
| 简易方法
| 应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
| 一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 | ||
一般纳税人一般计税 项目 |
一般纳税人销售自行开发房地产新项目
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10%
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一般方法
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销项税额=（全部价款和价外费用-向政府部门支付的土地价款）÷(1+10%)×10%
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可按差额销售额计税。
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小规模纳税人 |
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目 |
5%
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简易方法
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应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% |
小规模纳税人销售房地产项目征收率为5%。 |
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
一般计税方法收到预收款时应预缴税款=预收款÷(1+10%)×3%；
简易计税方法收到预收款时应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%。
