一、营改增销售额及销项税额含义
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
政策依据：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
【案例一】房地产开发企业因开发安置住房，而从财政部门取得的财政补贴，需要缴纳增值税吗？
某房地产开发企业开发了一幢安置住房，并按照政府的规定低价销售给受益对象。但政府定价和企业的实际开发成本之间存在逆差，销售毛利为负数，政府按照约定支付给房地产企业“差价补贴”，企业认为这部分补贴是政府给的，不是向购房者收取的，将这部分“差价补贴”列为营业外收入。请问：房地产开发企业因销售安置住房，取得的地方政府财政补贴，是否需要缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。该房地产开发企业销售安置住房时，经济利益流入的渠道有两条：一是从购买方收取房款；二是从政府部门收取财政补贴。因此，该房地产开发企业因为销售安置住房从当地政府财政部门取得的财政补贴，也是因为销售不动产而取得的款项，应该计入销售额计算缴纳增值税。
【案例二】房地产开发企业因为订房者违约，没收订房者的定金，需要缴纳增值税吗？
某房地产企业开盘预售一新开发楼盘，订房者需要交纳2万元定金才能获得选房权。如果订房者按期购买商品房，定金抵作房款；如果订房者逾期不购买房屋，定金将被没收。由于商品房价格下滑，有300名订房者放弃购房，该房地产企业没收定金共计600万元。该房地产企业没收的600万元定金，是否需要缴纳增值税？
答：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境莳（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产，发生应税行为，才需要缴纳增值税。该房地产企业没收订房者定金600万元过程中，没有发生任何增值税应税行为，不需要缴纳增值税。
【案例三】建筑施工企业收到政府返还的农民工劳动保障金需要缴纳增值税吗？
某建筑企业承建一房地产开发项目，按照相关法律规定，缴纳农民工劳动保障金100万元。工程完工收到政府返还的劳动保障金60万元。请问：该建筑企业收到返还的劳动保障金，是否需要缴纳增值税？
答：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位或个人只有在中国境内销售或视同销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产，发生应税行为，才需要缴纳增值税。该建筑企业收到政府返还的农民工劳动保障金过程中，没有发生任何增值税应税行为，因此该建筑企业收到返还的劳动保障金，不需要缴纳增值税。
二、营改增政策的价外费用
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合下列条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1．由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。
2．收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。
3．所收款项全额上缴财政。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
政策依据：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
【案例四】房地产开发企业以委托方名义收取的费用，需要缴纳增值税吗？
甲房地产开发企业代房管局向购房者收取《商品房预售合同》备案登记费，交纳到房管局后，取得房管局开具的财政票据，财政票据上注明的付款人为购房者。请问：甲房地产开发企业是否需要将代收的备案登记费缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。由于财政票据上注明的收款方是房管局，付款方是购房者，也就是说，甲房地产开发企业交付给购房者的财政票据是以委托方房管局的名义开具的，该项代收款项不作为价外费用征收增值税。
【案例五】房地产开发企业收取施工企业的工程质量保证金，需要缴纳增值税吗？
甲房地产企业在项目完工与施工企业结算工程款项时，按照《施工合同》约定暂扣5%的工程款，作为工程质量保证金。在合同约定的质保期内，如果工程没有出现质量问题，甲房地产开发企业就将保证金全部退还施工企业；如果工程出现质量问题，甲房地产开发企业就没收施工企业的保证金。请问：甲房地产开发企业没收施工企业的保证金，是否需要缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第一条第一款规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
只有发生增值税征税范围内的应税行为，才负有增值税的纳税义务，成为增值税的纳税人。
增值税的应税行为包括销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产。甲房地产开发企业没有向施工企业销售或视同销售货物、劳务、服务、无形资产或不动产，因此，没有发生增值税的应税行为，不征收增值税。实务中切忌形成一种错误的观点：企业只要有现金流入，取得收入或利得了，就要缴纳增值税。
三、营改增全额销售额项目具体规定
1．贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2．直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
政策依据：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
四、营改增项目差额销售额
（一） 差额销售额项目
1、按照营改增政策，可以从全部价款和价外费用中扣除某些项目金额，按照差额销售额征税的项目有十四项，分别是：
（1）金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。纳税人2016年1～4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5～12月份转让金融商品销售额相抵。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
（2）提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
政策依据：国家税务总局公告2016年第54号 国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告
（3）融资租赁和融资性售后回租业务。
①经人民银行、银监会或者商务部批准或备案从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
②经人民银行、银监会或者商务部批准或备案从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。
③试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。
继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人，经人民银行、银监会或者商务部批准或备案从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
a、以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
b、以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
④经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准或备案的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第①、第②、第③点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第①、第②、第③点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第①、第②、第③点规定执行。
⑤《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2015年第90号）明确，提供有形动产融资租赁服务的纳税人，以保理方式将融资租赁合同项下未到期应收租金的债权转让给银行等金融机构，不改变其与承租方之间的融资租赁关系，应继续按照现行规定缴纳增值税，并向承租方开具发票。
（4）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（5）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
政策依据：财税[2016]47号 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
（6）试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
（7）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
（8）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等）和在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
房地产老项目，是指：
①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据的土地价款。纳税人扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
政策依据：
1、财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
2、国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
3、财税[2016]140号 财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知
（9）一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。
纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。
政策依据：
1、财税[2016]47号 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
2、财税[2016]68号 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知
（10）试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。
（11）经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
（12）境外单位通过教育部考试中心及其直属单位在境内开展考试，教育部考试中心及其直属单位应以取得的考试费收入扣除支付给境外单位考试费后的余额为销售额，按提供“教育辅助服务”缴纳增值税；就代为收取并支付给境外单位的考试费统一扣缴增值税。教育部考试中心及其直属单位代为收取并支付给境外单位的考试费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。
（13）纳税人提供签证代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使（领）馆的签证费、认证费后的余额为销售额。向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。
政策依据：国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告
（14）自2018年1月1日起，航空运输销售代理企业提供境外航段机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给其他单位或者个人的境外航段机票结算款和相关费用后的余额为销售额。其中，支付给境内单位或者个人的款项，以发票或行程单为合法有效凭证；支付给境外单位或者个人的款项，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
航空运输销售代理企业，是指根据《航空运输销售代理资质认可办法》取得中国航空运输协会颁发的“航空运输销售代理业务资质认可证书”，接受中国航空运输企业或通航中国的外国航空运输企业委托，依照双方签订的委托销售代理合同提供代理服务的企业。
政策依据：财税[2017]90号 财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知
（二）纳税人不以向购买方收取的全部款项作为销售额的项目有三项：
1．航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
政策依据：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
2．纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
政策依据：财税[2016]47号 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
3．纳税人代理进口按规定免征进口增值税的货物，其销售额不包括向委托方收取并代为支付的货款。向委托方收取并代为支付的款项，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。
政策依据：国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告
【案例六】甲房地产企业（一般纳税人）2018年6月新开发一楼盘，从政府取得土地价款为1100万元，取得相应的财政票据。2018年12月楼盘通过竣工验收，并于当月全部售出，取得含税房款3300万元。
请问：甲房地产企业销售该楼盘应纳增值税销项税额是多少？
答： 销项税额=(3300-1100)÷(1+10%)×10%=200（万元），甲房地产企业销售该楼盘应纳增值税销项税额是200万元。
解析：
会计处理如下：
取得土地使用权时：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 11000000
贷：银行存款等 11000000
销售实现时：
借：银行存款等 33000000
贷：主营业务收入 30000000
应交税费——应交增值税（销项税额） 3000000
土地价款抵减销售额时：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 1000000
贷：主营业务成本 1000000
结转成本略。
【案例七】小规模建筑企业可以从全部价款中扣除分包款吗？
乙建筑企业是小规模纳税人，将承包的300万元的工程项目分包给富华建筑企业160万元。请问：乙建筑企业可以按照总包款300万元扣除分包款160万元后的余额为销售额，计算缴纳增值税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。财税[2016]36号对采用差额销售额征税的主体只限定采用简易计税方法，并没有限定纳税人的身份。因此，无论是一般纳税人采用简易计税方法还是小规模纳税人均可按差额销售额征税。作为小规模纳税人的乙建筑企业，采用简易计税方法计算缴纳增值税，可以从全部价款和价外费用中减除分包款。
【案例八】小规模房地产开发企业销售房地产项目，可以扣除受让土地的价款吗？
请问：丙房地产开发企业（小规模纳税人）销售其开发的房地产项目，能够以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额作为销售额，计算缴纳增值税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。因此，作为小规模纳税人的丙房地产开发企业，采用简易计税方法计算缴纳增值税，不得从全部价款和价外费用中减除土地价款。
【案例九】房地产开发企业从其他企业受让土地使用权，开发的房地产项目，可以扣除受让土地的价款吗？
丁房地产开发企业（一般纳税人）2016年从政府受让一宗土地，由于融资困难，房地产开发企业无法按原计划开发，于2018年5月将这宗土地转让给A房地产公司（一般纳税人）。请问：A房地产公司在该宗土地上开发房地产项目，并销售其开发的房地产项目，能够以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时支付的土地价款后的余额作为销售额，计算缴纳增值税吗？
答：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据的土地价款。A房地产公司是从其他企业取得土地使用权，不是向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位支付土地价款，也没有取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。因此，A房地产公司销售从其他企业受让土地开发的房地产项目，不得从全部价款和价外费用中减除土地价款。
【案例十】从政府受让的土地使用权未经开发直接转让，可以扣除受让土地的价款，按差额销售额征收增值税吗？
B房地产开发企业（一般纳税人）2014年从政府受让一宗土地，由于融资困难，房地产开发企业无法按原计划开发，于2018年5月将这宗土地转让给C房地产公司（一般纳税人）。请问：B房地产开发企业转让土地使用权，能够以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额作为销售额，计算缴纳增值税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，B房地产开发企业转让2014年取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用，减除受让土地支付的价款后的余额为计税依据，征收增值税。
五、限售股买入价的确定
单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的，按照以下规定确定买入价：
（一）上市公司实施股权分置改革时，在股票复牌之前形成的原非流通股股份，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。
（二）公司首次公开发行股票并上市形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司股票首次公开发行(IPO)的发行价为买入价。
（三）因上市公司实施重大资产重组形成的限售股，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。
政策依据：国家税务总局公告2016年第53号 国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告
六、差额销售额的扣除凭证基本规定
试点纳税人取得按照规定可以从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
(1)支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
(2)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
(3)缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
(4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
(5)国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
政策依据：财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
七、转让不动产扣除凭证
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。
1．纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
2．纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
(1) 2016年4月30日及以前缴纳契税的：
增值税应纳税额=[全部交易价格（含营业税）- 契税计税金额（含增值税）]÷(1+5%)×5%
(2) 2016年5月1日及以后缴纳契税的：
增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）÷(1+5%)-契税计税金额（不含增值税）]×5%
3.纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
（四）国家税务总局规定的其他凭证。
政策依据：
1、国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
2、国家税务总局公告2016年第73号 国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告
八、旅游服务扣除凭证
纳税人提供旅游服务，将火车票、飞机票等交通费发票原件交付给旅游服务购买方而无法收回的，以交通费发票复印件作为差额扣除凭证。
政策依据：国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告
九、房地产企业拆迁补偿费用扣除凭证
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。支付的拆迁补偿费用，是在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
政策依据：财税[2016]140号 财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知
通常情况下，差额扣除项目扣除凭证为发票、境外单位签收单据、财政票据等，但是按目前政策规定，有三种情形不需要提供发票、财政票据原件就能从销售额中扣除相关外购金额，这三种情形为：提供旅游服务时外购的交通费、转让营改增前取得的不动产时、房地产开发企业支付的拆迁补偿费用。
