广西自治区地方税务局关于印发房地产税收一体化管理暂行办法的通知

桂地税发[2008]76号            2008-10-29

各市、县(市、区)地方税务局，各市地方税务局直属机构，自治区地方税务局直属税务分局、稽查局：

现将《自治区地方税务局房地产税收一体化管理暂行办法》印发给你们，请依照执行。各地在执行过程中有何问题，请及时上报自治区地方税务局。

附件：房地产税收一体化管理流程图(图1-图5)

广西自治区地方税务局房地产税收一体化管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了全面贯彻落实国家税务总局关于房地产税收一体化管理的工作要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》和其它相关法律法规、规范性文件的规定，结合我区具体情况，制定本办法。

第二条 本办法适用范围为我区土地使用权转让、房地产开发项目的立项开发、施工建设、房地产销售、房屋装饰装修、房地产出租、二手房买卖等环节产生并由地税机关征收管理的相关税费。包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费及防洪保安费、资源税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等，以上税费统称房地产税收。

第三条 房地产税收一体化管理，首先应建立在政府各职能部门之间管理的一体化，通过房地产管理相关信息(土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、销售许可、二手房交易等)的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理。具体管理上，是以先税后证(即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书)以票管税为先导，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产税收的有机衔接，进一步达到房地产交易各环节地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化的管理。积极推行全区房地产税收采取“联网监控、项目跟踪、先税后证、以票管税”建立“一户式”储存信息库的征管方法，全面实行一体化管理。

第四条 各级税务机关应在地方党委、政府的领导下，切实加强与财政、国土、建设、规划、房产等职能部门的工作联系，建立部门之间信息共享传递制度，构建和完善监控网络和机制，保障房地产税收一体化管理的实施。

第五条 各县(区)税务机关应根据实际需要，建立房地产税收一体化管理小组，专门负责辖区内的房地产一体化的税收管理工作。

第二章 土地使用权转让环节管理

第六条 各级税务机关要与财政、国土部门及其土地储备、交易机构建立定期工作联系机制，主管征收机关按月采集土地转让相关税源信息(包括:土地使用权转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，土地坐落位置、交易面积、交易价格、土地评估价值、土地使用权原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款，包括转让过程中税、费征收环节、计算依据、缴纳时间等信息)，录入土地信息数据库。土地使用权转让时税务机关应坚持“先税后证”的原则。

第七条 主管征收机关应加强对纳税人办证环节的监督，认真与土地权属登记部门核对征免税项目办证情况；市(县)税务局要定期与同级土地登记部门交换数据后再进行内部传递;切实与相关部门搞好工作衔接，确保“先税后证”落到实处。

第八条 主管税务机关应与办理产权登记手续的部门建立委托监管或代征关系，按季(或月)对纳税人办理产权登记手续和开具税务发票环节的完税情况，进行比对复查。对纳税人超过法定纳税期限未缴或少缴的，要严格依法进行追缴。

第三章 房地产建设环节管理

第九条 各级税务机关要掌握辖区内房地产建安企业建设项目，及时采集建设项目工程相关税源信息包括；房地产开发项目名称、建设地点、施工单位、承包或分包(转包)情况、开工时间及工期、施工进度及预付工程款情况、竣工决算及税收清算情况等，录入建安企业信息数据库。

第十条 严格房地产开发项目施工企业的发票管理。建筑业发票，由办税服务窗口直接开具；建筑业收据，由税务机关监制。对房地产开发项目工程竣工决算前支付工程款项时，主管税务机关应督促施工企业申请开具税务发票。

第四章 房地产开发销售环节管理

第十一条 各级税务机关要与同级房产、国土等部门和辖区内房地产开发企业、房地产交易(包括拍卖)机构、中介机构搞好衔接，全面采集房产开发、转让、销售相关的产权登记和市场交易信息(包括：开发企业发生的商品房开发成本、费用，商品房坐落地点、面积、价格，取得预售房许可证的时间、商品房预售和实际销售，收款方式、收款时间，产权登记方式、登记时间，产权人基本情况等；房地产二级市场交易中转让方、中介方和承受方的名称、纳税人识别号，房产坐落地点、面积、销售时间、成交价格、住房平均交易价格、住宅容积率，房产原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款、契税完税信息等)，录入房地产开发企业“一户式”信息数据库。

第十二条 主管征收机关应加强房地产开发项目的监控，及时掌握工程项目施工进度和价款结算情况，严格执行纳税申报管理办法。房地产开发企业售房取得的每次收入，均应接月向税务机关办理申报;对已竣工房地产开发项目或符合下列土地增值税清算条件之一的，自实行清算日起三个月内由主管税务机关或稽查部门办理项目税收检查和结算，并将相关检查决定、结算等法律文书传递到办税服务窗口，以便办理完税手续和开具相关税务发票。

(一)纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕能按照单位项目进行成本核算的；

(二)纳税人整体转让未竣工结算房地产开发项目的；

(三)直接转让土地使用权的；

(四)已转让的房地产建筑面积，占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(五)对项目虽未办理结算，但取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(六)主管税务机关认为有必要进行清算的；

各市税务部门可选定有资质的税务师事务所进行土地增值税的清算，并按照国家税务总局关于《土地增值税清算鉴证业务准则》办理。

第十三条 各级主管税务机关要以企业纳税人(包括企业有两个及两个以上开发项目或者分期开发同一项目的工程项目)作为单位，建立房产转让(销售)税收征管档案；征管档案应全面反映商品房销售相关税源信息、征管信息外，还应反映商品房开发成本、费用以及房地产开发施工环节应纳地方税收的征管信息。主管税务机关应明确企业或项目税收管理责任人，适时监控各类房产转让(销售)、资金收付、票据使用、产权登记等情况。房地产企业销售商品房，应接规定缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税以及防洪保安费等有关税费。房地产企业向购房者收取预收款项时，应开具税务部门统一印制的《销售不动产统一发票》。加强对房地产开发企业税务发票管理，实行统一的税务发票。对符合发票发示条件的，要严格执行发票发放审批程序和限量供给、验旧领新制度。

第五章 二手房交易

第十四条 加强对住房二级市场交易行为的税收监管，纳税人申请办理房地产登记、过户手续时，要提供完(免)税凭证，做到先税后证;如不提供者，房地产管理部门不得为其办理过户手续。房产交易环节应缴纳的税收，在经地方税务部门同意并开具有关证明和税务发票后，再由房地产部门办理产权手续。

第十五条 对住房二级市场的征管，应当划分普通与非普通住宅并分类进行管理。同时要严格审查原购房时间、建筑容积率、单套建筑面积、套内面积、实际成交价等信息。税务机关应加强与房地产管理部门的联系，逐步建立以销售方提供的销售发票、完税凭证或税务机关开具免税证明办理权属证书的“先税后证”管理方式。

第十六务 主管征收机关应按月对本辖区二手房交易征(免)税、开票、办证情况统计比对，及时堵塞征管漏洞。并同时将有关比对信息上报到县(市)税务机关。

第十七条 各地税务机关应同时加强对无偿赠与不动产行为的管理。

第六章 房屋装饰装修管理

第十八条 在有条件的情况下，各级主管征收机关应对房地产保有环节的信息进行归类管理，并与房产部门、街道办事处、社区、物业管理部门搞好工作衔接，全面采集与房屋装饰装修有关的税源信息包括:装修方名称(姓名)、承包方名称(姓名)、座落地点、装修面积及金额、装修方式(包工包料或包工不包料)，装饰装修工程款结算方式等，录入房地产开发企业信息数据库。

第十九条 在实行房屋装饰装修管理时，要根据房屋装饰装修的税源信息，测算管辖区内装饰装修税源规模，并以小区或项目为单位建立税源档案。要逐步建立地税为主，房产配合，乡镇(街道办事处)、社区、物业公司协助的联合控管机制，实行征管过程监管。

第七章 房地产出租管理

第二十条 各级主管征收机关要逐步与房产、公安、街道办事处、居委会、物业管理等部门搞好工作衔接，建立全面采集房地产出租相关税源信息包括:出租房产地点、出租方名称(姓名)、承租方名称(姓名)、出租时间、租赁期限、月租金额、租金结算方式等，录入房地产出租信息数据库。

第二十一条 税务机关在强化房地产出租行业税务发票管理时，要根据所掌握的房地产出租人信息与出租人使用发票信息进行比对，分析形成差异的原因，严格依法处理不按规定开具和取得税务发票等违法行为。

第二十二条 对于税源分散、隐蔽、日常管理难以监控到位的房地产出租税收，地税机关可以依法委托有关部门(单位)征收管理。地税机关应与受托方签订书面委托代征协议书，并按月结算委托代征税款。同时，亦可由承租人代扣代缴出租人应缴纳的地方各税。

第八章 专业化、信息化管理

第二十三条 各地税务机关应进一步整合征管资源，适当调整现有征管机构管理范围，对税源规模大、分布相对集中且征管条件具各的中心廿城区(含县、市城区)房地产税收可实行专业化管理。县(市)税务机关要不断充实房地产税收征管力量，加强人员培训，改善征管条件。

第二十四条 首先应尽可的利用现有岗位，明确各项专业化、信息化管理业务的职责。有条件的，可根据征管实际需要，设置房地产税收信息采集录入、税源管理、税款征收、纳税检查、办税服务、征管绩效评价等岗位，并严格界定岗位职责。

第二十五条 坚持分类采集录入和分级采集录入原则。对涉及面广、信息量集中、信息来源渠道相对稳定的房地产税源信息，由主管地税机关设置税源管理岗位，集中采集和录入;对管辖区域范围内的日常征管信息，由税收管理员或征收人员分户采集和录入。同时要努力实现以应税项目、纳税人、产权人为主线，涉及土地使用权转让、房地产开发、房产转让(销售)、房屋装饰装修、房地产出租等各应税项目和税源监控、信息比对、税款征收、绩效评价等各环节的信息兼容和信息共享。

第二十六条 房地产税收一体化管理的应用软件，由自治区地税局、建设厅、财政厅和国土资源厅统一联合开发，并入广西地税信息系统内，以保障全面提升房地产税收管理水平。通过软件应用，规范税源管理，细化工作流程，有效的监控征管。

第九章 办税服务

第二十七条 应以简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人办理为原则。各地应争取当地政府和有关部门支持，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收办税服务窗口，负责征收房地产转让的相关地方税收，并根据纳税人需要，代开相关的税务发票。为纳税人提供交易、缴税、开票、办证“一条龙”服务。各地应争取建立以当地人民政府牵头组织按季召开的房地产一体化税收管理联席会议，由税务、财政、国土、建设、规划、房产等职能部门汇报工作，通报情况，明确部门职责，研究解决落实房地产一体化管理中的各种问题，从制度上、行政上确保“先税后证”落到实处。

第二十八条 主管税务机关要广泛宣传房地产税伙政策法规、办税程序，定期公布税收减免、行政处罚等涉税事项，努力实行公开化办税。

第二十九条 对涉及委托代征业务需支付手续费的，应依照有关规定执行。

第十章 责任追究

各级税务机关要借助信息化手段，加强对房地产税收征管各环节和全过程实时监控，明确岗位征管责任，强化考核监督，严格执法过错责任追究。

第十一章 附则

第三十条 本办法自2008年6月1日起执行。