二、扣除风险

（一）成本核算不符合税法规定，多结转开发成本

1.风险描述：

（1）混淆成本核算对象，未按配比原则归集开发产品成本；

（2）自建固定资产、自用配套设施等成本未单独归集，直接计入开发产品成本；

（3）未按规定进行成本差异调整，人为调节利润。当企业成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业不及时做出差异调整，或在发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本，造成多结转当期开发成本；

2.风险提醒：

（1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，无法确认当期单项工程开发成本；是否存在将应由各期分摊的土地成本、前期工程费、公共配套设施费、基础设施建设费等全部一次性计入前期开发项目成本，将造成前期开发项目成本多计，后期开发项目成本少计，造成减少应纳税所得额；成本费用如何准确地分配到各期开发项目上，是整个房地产业务核算的重点和难点，因此，财务部门应当与设计、施工、监理、验收等部门配合协作，各项目施工图纸、现场交验的资料、监理单位出具的资料等，都应汇集到财务部门，进行票据审核，以准确归集各项目产品成本。

（2）将会所、售楼厅、物业管理用房等固定资产及自用配套设施的开发成本摊入经营开发成本，或者将自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由经营用开发产品承担，会造成成本核算结转不实，减少应纳税所得额；

（3）当成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业不及时做出差异调整，或在发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本，造成多结转当期开发成本，减少应纳税所得额；

3.风险会计科目：开发成本

4.主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）第一条

（二）虚增开发成本和期间费用，减少应纳税所得额

1.风险描述：

（1）擅自扩大或减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本；

（2）虚增市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费；

（3）与建筑商签订虚假单项合同，取得虚开发票，虚列、多列、重复列支，加大建安工程费；

（4）从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，虚大成本，转移利润；

（5）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；

（6）虚列工程监理费；

（7）各项前期工程费没有取得合法有效凭证，无法核实真实性

（8）取得不符合规定的发票入账，以非法凭据虚列、多列成本费用；

（9）对已完工但未取得合法凭据的开发成本部分不按税法规定的项目、比例预提，随意扩大预提范围或提高预提比例。

（10）虚列工资费用；

（11）将资本性支出直接列入当期成本费用；

（12）预提费用不符合规定；

（13）虚增拆迁户数，虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；

（14）预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用；

（15）开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用

2.风险提醒：

（1）结合企业取得的土地使用权资料，确认地块范围，确认地块和项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本；

（2）确认费用成本归集是否准确，是否存在既列支开发产品成本又计提拆迁补偿费，重复列支成本费用的现象。可结合“无形资产”、

“开发成本”等科目变动情况，核查“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”等明细账，审查土地出让合同、市政建设配套费等各项收费票据、拆迁协议，结合资产负债表无形资产或开发成本变动情况，确定土地面积及土地使用税起始纳税期限，与土地登记信息、申报信息进行比对；

（3）核实企业自营项目、建筑安装工程费明细账、建安合同，确认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到清算项目中。

3.风险会计科目：开发成本、主营业务成本、其他业务成本、管理费用、销售费用、财务费用

4.主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条