（五）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入

1.风险描述：

（1）收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账；

（2）采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入；

（3）将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外；

（4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账；

（5）私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入；

（6）旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账；

（7）.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账；

2、风险提醒：停车位、地下室是否单独作价出售，财务人员需要掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况；统计已售面积及销售金额，将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查收取的销售款是否全部入账并申报纳税；将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，核查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题；回迁安置项目收取的超面积安置收入是否并入应税收入；有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据或以明显偏低价格出售问题；

3、风险会计科目：预收账款、其他应收款、其他应付款、主营业务收入、主营业务成本

4、主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条

（六）开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户未按规定及时结转收入

1.风险描述：

（1）采取一次性全额收款、分期收款和银行按揭方式销售开发产品，未在实际收款日确定收入。

（2）跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，未按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入。

（3）已经办理开发产品的交付手续和入住手续，或已经开始实际投入使用，利用法律上不具备交付条件为由，不按照开发产品已经完工进行处理，延迟纳税。

2、风险提醒：财务部门应不定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，将预收账款发生额与当期销售不动产增值税计税依据对比，如果预收账款发生额大，则有未足额纳税风险。

3、风险会计科目：预收账款、主营业务收入

4、主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条、第七条、第九条、第十条

（七）出租开发产品不按规定确认收入

1.风险描述：通过账外循环或利用关联方往来挂账等方式，隐瞒出租开发产品的收入。

2、风险提醒：核实资金账户，是否取得出租开发产品收入未确认收入。

3、风险会计科目：预收账款、其他应收款、其他应付款、其他业务收入、应交增值税。

4、主要政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条

（八）视同销售业务未按规定申报，少缴税款。

1.风险描述：

（1）将开发产品对外投资、换取土地使用权、股权、抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务、对外捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未按照视同销售申报应税收入；

【案例】某房地产公司在涉税风险自查中将售楼部数据和财务部门有关数据进行核对时发现，该房地产公司的B项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵施工单位工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，该公司也未作销售处理。经进一步核实发现，房地产公司与施工单位签订了《抵债协议》，协议中明确了用于抵工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

（2）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单位未按照视同销售申报应税收入。

2.风险提醒：财务部门及时了解企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

3.风险会计科目：库存商品、营业外支出、利润分配、应付职工薪酬、管理费用、销售费用、应付账款

4.主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条