一、收入风险提示
（一）收到政府部门返还的土地出让金未按照规定申报应税收入
1.风险描述：国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，可能会收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”、“资本公积”、“其他应付款”、“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理，造成少纳税。
2.风险提醒：收到财政返还资金后，应首先判断该收入是否同时满足不征税收入的三个条件，即：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。如果满足不征税收入条件，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除，在所得税申报时按规定进行纳税调整；如果不满足不征税条件，则应按规定计算缴纳企业所得税。
3.风险会计科目：专项应付款、资本公积、其他应付款、长期应收款
4.主要政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第七条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条、《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）、《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）、《关于印发修订《企业会计准则第16号——政府补助》的通知》（财会〔2017〕15号）
（二）开发产品完工前取得预售收入等未按照规定申报纳税
1.风险描述：
（1）在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定申报纳税；
（2）在开发产品完工前，收取的定金、违约金、诚意金等计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；
（3）收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的收费，未按规定确认收入申报纳税；
（4）将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，或将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，未按规定入账；
(5)客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入直接冲减了成本
2.风险提醒：销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额;通过查看“预收账款”等账户及纳税申报资料，结合现金流量表、销售合同以及预售许可证确认是否按规定时间确认收入并进行纳税申报;
3.风险会计科目：预收账款、其他应付款等往来科目、主营业务收入
4.主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条、第九条
（三）收到银行按揭款不计预售收入，少纳税
1.风险描述：以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款、银行按揭贷款到账后，未按规定计算预计毛利并申报纳税；收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，未计预收账款科目，未按规定申报纳税。
2.风险提醒：财务部门与业务部门加强联系，及时了解按揭销售信息、银行放款信息，结合“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，核实是否存在收取银行按揭款未按规定计税情况。
3.风险会计科目：预收账款、短期借款、主营业务收入
4.主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条
（四）未按照税法规定的价款确认应税收入
1.风险描述：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，未按照规定在实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；
（2）采取分期收款方式销售开发产品的，未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，未按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；
（4）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，未按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；
【案例】某房地产公司委托房地产代理公司销售商品房1000平方米，转让协议单价每平方米10000元。代理公司实际售价每平方米11000元。该房地产公司按照每平方米10000元确认收入申报纳税，每平方米1000元计入其他应付款，未确认收入，属于未按销售合同或协议约定的价格计算的价款确认收入的实现，少确认收入1000000元。
（5）采取视同买断方式委托销售开发产品时，房地产企业与购买方签订合同的，未按合同价与买断价孰高计税；房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同的，未按合同价与买断价孰高计税；受托方与购买方签订销售合同的，未按买断价计税。
2、风险提醒：查看各种销售合同、协议，与应收账款、主营业务收入等核对，是否存在未按照税法规定的价款确认应税收入。
3、风险会计科目：应收账款、其他应付款、应交增值税、主营业务收入、主营业务成本、管理费用
4、主要政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条
