根据《个人所得税法》的规定，个人出售自用住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。由于房产交易涉及的交易金额一般较大，因此，应特别关注其中的税收筹划问题。

（一）选择转让时间的税收筹划

根据规定，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此，条件允许时，纳税人可以争取在购买房产后5年再行转让，此前对不居住的住房可以采取出租方式处理。

【案例1】 2017年，上海市居民陈某打算将其2015年10月购买并拥有产权的一套普通住房对外销售。该住房购买时的房产原值为90万元，预计含增值税销售价格为210万元，发生的合理费用为9万元。针对上述情况，应如何进行税收筹划？

若陈某在2017年8月完成房产销售，售价为210万元，根据营业税改征增值税的规定，上海市个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税，其应纳税情况如下：

应纳增值税=210÷(1+5%)×5%=10（万元）

应纳城市维护建设税和教育费附加=10×(7%+3%)=1（万元）

应纳个人所得税=（210-90-9-10-1）×20%=20（万元）

税后可支配收益=210-90-9-10-1-20=80（万元）

若陈某将此房产在2017年12月销售，根据个人销售不动产增值税政策的规定，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。假定其他条件不变，陈某应纳税情况如下：

应纳个人所得税=(210-90-9)×20%=22.2（万元）

税后可支配收益=210-90-9-22.2-88.8（元）

从上面两种计算结果可以看出，按筹划后的方式出售房产可给陈某带来8.8万元(88.8-80)节税收益。

根据《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现有住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现有住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体方法是：

第一，个人出售现有住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和围纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

第二，个人出售现有住房后1年内重新购房的，按照购房金额的大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

第三，个人出售现有住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。因此，对于换购住房的纳税人而言，应注意两个问题：一是应该先卖后买；二是应在卖出后1年内买入新房。

需要注意的是，个人现有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房的所得应缴纳的个人所得税不予免税。

（二）利用核定征税方式的税收筹划

根据国家税务总局《关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》的规定，个人拍卖除文字作品原稿及复印件以外的其他财产，应以其转让收入额扣除财产原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；但纳税人不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%计算缴纳个人所得税；拍卖品为经文物部门认定的海外回流文物的，按转让收入额的2%计算缴纳个人所得税。

【案例2】王某拍卖一幅字画，其拍卖价为20万元，可扣除财产原值、合理费用、税金等12万元。应如何对此拍卖行为进行税收筹划？

筹划前，王某应纳个人所得税为：

应纳税额=(200000-120000)×20%=16000（元）

若王某不。能提供该字画的原值凭证，则应按转让收入的3%计算缴纳个人所得税。王某应纳个人所得税为：

应纳税额=200000×3%=6000（元）

由以上第二种情况的计算结果可以看出，王某可节税10000元(16000-6000)。因此，在这种情况下，不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证对纳税人有利。

相关解读——“非上市公司股权转让所得”的界定及应税项目的确定