政策 类型 | 项目 | 税率或 征收率 | 实际计 税方法 | 应纳税额的计算 | 预征税款地、基数及预征率 | 备注说明 | ||||
差额 销售 额 |
试点纳税人销售其取得的不动产（不含自建）适用简易计税方法的
| 以取得的全部价款和价外费用扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价的余额为销售额。 | 一般纳税人和小规模纳税人采甩简易计税方法均可扣除。
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一般 纳税 人可 选择 |
1．一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不 含 自建）的不动产
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11%/5% |
简易计税方法 | 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 | 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5% 应纳税额=预缴税额
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一般计税方法 |
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
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以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
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销项税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11% 预缴税额=（全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5% 应纳税额≠预缴税额 | |||||||
简易 计税 方法 项目
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2．一般纳税人 销售其2016年4月30日前自建的不动产
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11% /5% | 简易计 税方法 |
以取得的全部价款和 价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
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以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 |
应纳税额=全部价款和价外费÷(1+5%)×5% 应纳税额=预缴税额
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一般计税方法 |
应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
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以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 以取得的全部价款和价外费用为售额计算应纳税额。 |
销项税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11% 预缴税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 应纳税额≠预缴税额 | |||||||
3．一般纳税人销售自己使用过的营改增试点之日前取得 的固定资产 | 按照现行旧货相关增值税政策执行 应纳税额=含税销售额÷(1+3%)×2% | |||||||||
小规 模纳 税人
| 1．小规模纳税人销售其取得 （不含自建） 的不动产（不 含个体工商户 销售购买的住 房和其他个人 销售不动产） |
5% | 简易计税方法 |
应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
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以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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应纳税额=（全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%) ×5% 应纳税额=预缴税额可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票。
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2．小规模纳税人销售其自建的不动产
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5% | 简易计税方法 |
应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
| 以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 应纳税额=预缴税额可向不动产所在地主管地税机关申请代开专用发票 | |||||
一般 纳税 人一 般计 税项 目
| 1．一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含 自 建）的 不动产 |
11% | 一般计税方法 |
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
| 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 |
销项税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11% 预缴税额=（全都价款和价外费用-该项不动产 购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5% 应纳税额≠预缴税额 | ||||
2．一般纳税人销 售 2016年5月1日后自建的不 动产 | 11% | 一般计税方法 |
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
| 以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 |
销项税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11% 预缴税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 应纳税额≠预缴税额 | |||||
【亿企智库提示】
①一般纳税人销售不动产，无论不动产所在地与其机构所在地是否跨县（市），均需在不动产所在地主管地税机关预缴增值税。
②一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
③纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
