一、适用范围

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用该办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目，继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于该办法规定的销售自行开发的房地产项目。

二、一般纳税人销售额的计算

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）的规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

三、一般纳税人预缴税款与进项税额

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分，不得抵扣进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额的公式为：

不得抵扣的进项税额=（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）×当期无法划分的全部进项税额

四、一般纳税人的纳税申报与发票开具

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【案例一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。请问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？

解析：

（1）由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

（2）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括属于可以开具增值税普通发票情形的5250万元。

（3）纳税人应在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元。

应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=150（万元）。

（4）纳税人应在7月申报期应申报的增值税税款为：

5250÷（1+5%）×5%-150=250-150=100（万元）。

【案例2】A房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元（其中注明的增值税税额为110万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。请问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？

解析:

（1）纳税人应在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。

应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.9（万元）。

（2）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括属于可以开具增值税普通发票情形的5250万元。

（3）纳税人应在7月申报期确定的应纳税额：

销项税额=5250÷（1+11%）×11%=520.3（万元），

进项税额=110（万元），

应纳税额=520.3-110-141.9=268.4（万元）。

纳税人应在7月申报期申报增值税268.4万元。

【亿企智库提示】如果纳税义务时间发生在2018年5月1日之后的，一般纳税人一般计税税率为10%。

五、小规模纳税人征收管理

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收敢并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

【案例】C房地产企业（小规模纳税人）自行开发了D房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款200万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。C房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款200万元。2016年6月共开具了增值税普通发票400万元（含2016年4月30日取得的未开票预收款200万元，和2016年5月收到的预收款200万元）。请问，纳税人在7月征期申报时应如何纳税？

解析：

（1）纳税人6月开具增值税普通发票400万元，其中包括属于可以开具增值税普通发票情形的200万元。

（2）纳税人应于6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。

应预缴税款=200÷（1+5%）×3%=5.7（万元）。

（3）C房地产企业应以当期销售额和5%的征收率计税，在7月申报期向主管税务机关申报税款。

申报税款=200÷（1+5%）×5%-5.7=9.5-5.7=3.8（万元）。

六、其他事项

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按该办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。