一、适用范围

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，纳税人转让其取得的不动产，适用该办法。该办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用该办法。

【案例1】一家房地产开发企业开发一批商铺，销售出90%，剩余10套商铺尚未售出。该房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售。此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，该房地产开发企业应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

二、一般纳税人转让不动产

一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

第一，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第二，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第三，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第四，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第五，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照50/0的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第六，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

三、小规模纳税人转让不动产

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

第一，小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【案例2】某纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。纳税人2014年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？

分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建还是非自建的不动产。在该题中，纳税人转让的不动产为2014年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额计算，即300万元(1000-700)，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

第二，小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【案例3】某纳税人（非自然人），2017年6月30日转让其2014年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2014年建造厂房的成本为700万元。请向，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？

分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建还是非自建的不动产。在该题中，纳税人转让的不动产为2014年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用计算，即1000万元，此为含税价，换算为不合税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了700万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，在地税机关预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要注意的地方。

从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是，国地税之间尚未实现信息共享，纳税人身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地税机关难以知晓和确认。同时，为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多，避免因技术开发导致时间延迟，不能按时完成税制转让，从简便原则出发，对于销售不动产业务时地方税务部门预征或者征收的税款，仍沿用现有营业税的相关规定，仅将价内税改为价外税后计算。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【案例4】接案例2，某纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2014年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地应如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2014年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确说明了该纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应以全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即300万元(1000-700)，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例3可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在地计算申报的应纳税额，应是一致的。

【案例5】接例案例3，某纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2014年建造厂房的成本为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地应如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2014年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确说明了该纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应以全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例4可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。

【案例6】仍接案例3，某纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2014年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地应如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2014年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确说明了该纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应以全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即应纳税额=1000÷(1+11%)×11%-进项税额。需要说明的是，该房产购买于2014年，不能取得合法有效增值税扣税凭证以扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等费用所含的增值税进项税额。当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。

【案例7】仍接案例3，某纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2014年建造厂房的成本为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地应如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2014年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确说明了该纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应以全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即应纳税额=1000÷(1+11%)×11%-进项税额。需要说明的是，该房产建于2014年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等费用所含的增值税进项税额。可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在地计算申报的应纳税额，可能存在差异。

四、个人转让住房

个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

第一，个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

第二，北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率缴纳增值税。

个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

五、其他纳税人转让不动产的预缴

其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

第一，以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

第二，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

其他个人转让其取得的不动产，按照上述规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【案例8】张三户口所在地为北京，在深圳工作，长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房，价值80万元。2017年，张三将海南的房产以100万元的价格卖出。假设张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？

分析：张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=(100-80)÷(1+5%)×5%=0.95（万元）。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳税后，不需要向其户口所在地（北京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。

【案例9】假设案例8中的纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？

分析：张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额=    100÷(1+5%)×5%=4.76（万元）。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。理由不再赘述。

六、其他征管要求

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书，国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

纳税人转让不动产，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照该办法的规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。

【案例10】某北京西城区纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。写字楼位于北京西城区。纳税人2014年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人6月份其他业务的应纳增值税额为70万元。

分析：按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=  (1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29（万元）。

纳税人向北京市西城区主管国税机关申报纳税时，也应以全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=（1000-700）/（1+ 5%）×5%(转让不动产)+70(其他业务)=84.29(万元)

也就是说，纳税人在7月申报期内，应就转让不动产及其他业务共同申报纳税，应纳税额拿计为84.3万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额14.29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

【案例11】延续例案例10，如果纳税人在2014年购买房产时，未取得《销售不动产统一发票》，也未取得任何符合规定的合法有效的凭证，则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？

分析：按照上述规定，纳税人如未能取得合法有效的凭证，则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地税机关应预缴的税款= 1000÷(1+5%)×5%=47.62（万元）。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，同理，因为未取得合法有效的凭证，只能全额计税，也应以全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款= 1000/（1+ 5%）×5%（转让不动产）+70（其他业务）=117.62（万元）

纳税人在7月申报期内，就转让不动产及其他业务申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

如果上述纳税人为增值税小规模纳税人，在举例的业务中，纳税人的预缴税款、应纳税额计算、纳税申报、已经缴纳的税款的抵减等，都是一样的。

【案例12】某纳税人（非自然人）为北京西城区纳税人，2017年6月30日转让其2014年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在北京市西城区02014年建造厂房的成本为700万元。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税，如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人6月份其他业务的应纳增值税额为70万元。

分析：按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地税机关应预缴的税款= 1000÷(1+5%)×5%=47.62（万元）。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，也应以全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000/（1+5%）×5%(转让不动产)+70(其他业务)=117.62(万元)

纳税人在7月申报期内，就转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

【案例13】接例案例10，本例中纳税人转让的仍是老房产，非自建，但纳税人选择一般计税方法。某北京西城区纳税人（非自然人）2017年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于北京西城区。纳税人2014年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人6月份其他业务的应纳增值税额为70万元。

分析：按照前面的分析，纳税人在北京西城区地税机关预缴税款时，只需考虑所转让的不动产是否非自建不动产，且是否取得了合法有效扣除凭证。

预缴税款=(1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29（万元）。

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，按照假设，纳税人依一般计税方法计算应纳税额，由于2013年购入时，取得的是《销售不动产统一发票》，不属于增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额。纳税人在进行纳税申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税额=1000/（1+11%）×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10（万元）

纳税人在7月申报期内，应就转入不动产及其他业务共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额14.29万元，纳税人仍需缴纳154.81万元。

【案例14】接例案例12，本例中转让的房户为老房产，自建，纳税人选择一般计税方法。某纳税人（非自然人）为北京西城区纳税人，2017年6月30日转让其2014年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在北京市西城区。纳税人2014年建造厂房的成本为700万元。如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人6月份其他业务的应纳增值税额为70万元。

分析：同例9-13的分析，在北京西城区地税机关预缴税款时：

预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62（万元）

按照假设，纳税人按照一般计税方法计算应纳税额，由于是2014年自建的房产，营改增后不能取得有效的增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额。纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时：

应纳税额=1000/（1+11%）×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10（万元）

纳税人在7月申报期内，应就转让不动产及其他业务共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额47.62万元，纳税人仍需缴纳121.48万元。

【案例15】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票，注明税款为77万元。该纳税人2018年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，留抵税额为33万元。请问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？

分析：因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴税款时：

预缴税款=（1000-777）÷(1+5%)×5%=10.62（万元）

纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，将所有业务合并申报的应纳税款=1000÷(1+11%)×11%（转让不动产）+70（其他业务销项税额）-30（进项税额）-33（留抵税额）=106.10（万元）。

纳税人在2018年11月申报期内，应就转让不动产及其他业务共同申报纳税，应纳税额合计为106.10万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税95.48万元。

【案例16】假设北京西城区某纳税人为增值税小规模纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时的价格为777万元，取得了增值税普通发票。该纳税人2018年10月份其他业务的销售额为5万元。请问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？

分析：同样，该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴的税款= (1000-777)÷(1+5%)×5%=10.62（万元）。

纳税人为小规模纳税人，11月纳税申报期内，向北京市西城区国税局合并申报其应纳税款：应纳税额=(1000-777)÷(1+5%)×5%+5÷(1+3%)×3%=10.77（万元）。

纳税人在11月申报期内，应就转让不动产及其他业务共同申报纳税，应纳税额合计为10.77万元。同时，纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税0.15万元。