1、适用范围
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，适用于纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产）。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人提供道路通行服务不适用国家税务总局公告2016年第16号的规定。
2、一般纳税人出租不动产
（1）一般纳税人出租其取得的不动产，适用简易计税方法
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地税务机关申报纳税。
【案例一】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人于2013年购买了河北一座写字楼用于出租。如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法，请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳税人应向不动产所在地河北预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，不是自然人，则纳税人出租不动产，应向不动产所在地税务机关预缴税款。纳税人选择简易计税方法后，按照规定，应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地税务机关预缴税款，而后回机构所在地，以同样的计税方法向税务机关申报纳税。
【案例二】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，于2013年购买了西城区两层写字楼，其中一层自用，另一层出租。如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法，请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区），因此纳税人不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地税务机关申报纳税即可。
（2）一般纳税人出租其取得的不动产，适用一般计税方法计税
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地税务机关申报纳税。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，选择适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
【案例一】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人于2016年6月购入河北一座写字楼用于出租。请问，自2016年7月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，其出租不动产，应向不动产所在地税务机关预缴税款。在此案例中，增值税一般纳税人出租营改增试点后取得的不动产，应适用一般计税方法，故应以收取的租金按照3%的预征率计算应预缴税额，向不动产所在地，即河北的税务机关预缴税款，而后回机构所在地，按照销项税额减去进项税额的方法计算应纳税额，向税务机关申报纳税。
【案例二】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人于2016年6月购入北京西城区一层写字楼，用于出租，请问，自2016年7月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区），因此纳税人不需要预缴税款。增值税一般纳税人出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。即应按照销项税额减去进项税额的方法计算应纳税额，向税务机关申报纳税。
3、小规模纳税人出租不动产
（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地税务机关申报纳税。
（2）个体工商户出租住房
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地税务机关申报纳税。
（3）其他个人出租不动产（不含住房）
其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税，不需要预缴税款。
（4）其他个人出租住房
其他个人和个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税，不需要预缴税款。
【案例一】北京市西城区某个体工商户于2013年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自2016年5月1日起，纳税人出租该商铺，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商户，不是自然人，应向不动产所在地税务机关预缴增值税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，即河南的税务机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向税务机关申报纳税。
【案例二】北京市西城区某个体工商户于2013年购买河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），自2016年5月1日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商户，不是自然人，应向不动产所在地税务机关预缴增值税。该个体工商户出租的是住房，应以收取的租金减按照1.5%征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，即河南的税务机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法．向税务机关申报纳税。
【案例三】张三为北京市居民，2013年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自2016年5月1日起，张三出租该商铺，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：《试点实施办法》明确规定，“其他个人出租不动产”委托地方税务局代为征收。自然人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地，即河南的地税机关申报纳税。
【案例四】张三为北京市居民，2013年购买河南的住房一套，自2016年5月1日起，张三出租该住房，应如何计算纳税，如何预缴税款？
解析：因张三出租的是住房，个人出租住房可以按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，因此，张三应以收取的租金，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地，即河南的地税机关申报纳税。
4、预缴税款
纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。
纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地税务机关核定的纳税期限内预缴税款。
预缴税款的计算方法如下：
（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额÷（1+10%）×3%
（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%
（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
【案例一】北京市西城区某纳税人（增值税一般纳税人）于2013年购买河南商铺10套。自2018年5月1日起，全部用于出租，每月租金收入20万元。请问，自2018年5月1日起，纳税人出租该商铺，应如何计算预缴税款？
解析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地税务预缴税款。该纳税人为增值税一般纳税人，如果纳税人选择一般计税方法，预缴税款=20÷（1+10%）×3%=0.55（万元）。如果纳税人选择简易计税方法，预缴税款=20÷（1+5%）×5%=0.95（万元）。
【案例二】北京市西城区某纳税人（为个体工商户），于2013年购买河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名下），每月租金3.5万元，自2016年5月1日起，纳税人出租该住房，应如何计算预缴税款？
解析：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。此例中，个体工商户应以收取的租金减按1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5÷（1+5%）×1.5%= 0.05（万元）。
5、纳税申报与其他征管要求
单位和个体工商户出租不动产，按照该办法规定向不动产所在地税务机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地税务机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地税务机关申请代开增值税发票。
纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
纳税人出租不动产，按照规定应向不动产所在地税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照规定缴纳税款的，由税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。
【案例一】北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人于2013年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为10万元。假设该纳税人2018年5月份其他业务的增值税应纳税额为25万元，请问，2018年6月申报期，纳税人应如何计算5月所属期的增值税应纳税，应如何申报纳税？
解析：第一，假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税：
根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为：预缴税款=10÷（1+5%）×5% =0.48（万元）。
纳税人取得天津税务部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5月份的增值税应纳税额：应纳税额=10÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=25.48（万元）。
纳税人应于6月15日前向税务机关申报5月份应纳税额25.48万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48万元，即纳税人应缴纳增值税25万元。
第二，假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税：
根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，该纳税人应在天津税务部门预缴的税款为：预缴税款=10÷（1+10%）×3% =0.27（万元）。
纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5月份的增值税应纳税额：应纳税额=10÷（1+10%）×10%（出租业务）+25（其他业务）=25.91（万元）。
由于纳税人在2013年购买不动产，则2016年5月，没有相应的不动产进项税额抵扣。纳税人应于6月15日前向税务机关申报5月份应纳税额25.91万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.27万元，即纳税人应缴纳增值税25.64万元。
【案例二】北京海淀区某纳税人于2018年4月1日购买了天津商铺一层作为固定资产核算，购买时价格为555万元，取得增值税专用发票，注明增值税款55万元。纳税人次月将该商铺出租，每月租金为11万元，自2018年5月开始收取租金。假设该纳税人2018年5月份其他业务的增值税应纳税额为25万元，请问，2018年6月申报期，纳税人应如何计算5月所属期的增值税应纳税，应如何申报纳税？
解析：第一，假设该纳税人为增值税一般纳税人：
增值税一般纳税人出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，其应在天津税务部门预缴税款：预缴税款=11÷（1+10%）×3%=0.3（万元）。
纳税人取得天津税务部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5月份的增值税应纳税额：应纳税额=11÷（1+10%）×10%（出租业务）-55×60%（购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣60%）+25（其他业务）= -7（万元）。
纳税人5月份的增值税留抵税额为7万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在天津预缴的0.3万元税款，也可以结转下期继续抵减。
第二，假设该纳税人为增值税小规模纳税人：
增值税小规模纳税人出租2016年5月1日后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：预缴税款=11÷（1+5%）×5%=0.52（万元）。
纳税人取得天津税务部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5月份的增值税应纳税额：应纳税额=11÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=25.52（万元）。
纳税人应于6月15日前向税务机关申报5月份应纳税额25.52万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.52万元，即纳税人应缴纳增值税25万元。
【案例三】张三零售店为个体工商户为小规模纳税人，增值税按月申报，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于2012年，一直用于出租，月租金3.5万元。2016年8月，该个体工商户其他业务的销售额为4.5万元。纳税人8月份应如何计算纳税？
解析：第一，假设纳税人需要预缴税款：
纳税人出租与机构所在地不在同一县（市、区）不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京东城区预缴税款预缴税款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05（万元）。
纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。该纳税人8月份应纳税额=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他业务）=0.18（万元）。
该个体工商户应在9月15日前向税务机关申报8月份应纳税额0.18万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的0.05万元，即纳税人应缴纳增值税0.13万元。
第二，假设纳税人不需要预缴税款：
假设北京市国税局决定，北京市纳税人出租北京市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税，则该个体工商户应于9月15日前直接向税务机关申报8月份应纳税额0.18万元。
该纳税人8月份应纳税额=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他业务）=0.18（万元）。
