一、销售额的规定

（一）一般计税方法的销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款和拆迁补偿费用后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款、拆迁补偿费用）÷（1+10%）

1、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款、拆迁补偿费用=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款、拆迁补偿费用

（1）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

（2）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）当期销售房地产项目建筑面积和房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

2、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3、支付的拆迁补偿费用，是在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。纳税人扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照规定允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

采用一般计税方法的房地产项目可以扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。也就是说，土地价款并非一次扣除，而是随着销售额确认的进度分期扣除，当期销售几套房子就可以扣除几套房子对应的土地价款。采用一般计税方法的房地产项目包括新项目也包括老项目选择一般计税方法的。

【案例】A房地产公司（一般纳税人）2018年4月开工建设美好家园小区，从政府受让该宗土地直接支付土地价款为1000万元。2018年12月小区土建工程全部竣工，并履行相关备案手续，经实际测绘确定可供销售建筑面积为100万平方米。2018年12月，天马房地产公司销售住房20套，总建筑面积为2400平方米，共取得含税销售收入400万元。已知，天马房地产公司金马家园项目截至2018年11月期末取得进项税额扣税凭证为18万元，2018年12月取得可以抵扣的进项税额扣税凭证2万元。

请问：A房地产公司应如何缴纳增值税，如何进行会计处理？

解析：

（1）A天马房地产公司对该房地产项目选择简易计税方法。

应纳税款=400÷（1+5%）×5%=19.05（万元）

会计处理如下：

受让土地：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000000

　　贷：银行存款10000000

取得销售房屋收入：

借：银行存款4000000

　　贷：主营业务收入3809500

　　　　应交税费——简易计税190500

（2）如果天马房地产公司对该房地产项目选择一般计税方法。

当期允许扣除的土地价款、拆迁补偿费用=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款、拆迁补偿费用

=（2400÷1000000）×1000=2.4（万元）

销项税额=（400-2.4）÷（1+10%）×10%=36.15（万元）

进项税额=18+2=20（万元）

应纳税额=36.15-20=16.15（万元）

会计处理如下：

受让土地：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费10000000

　　贷：银行存款10000000

取得销售房屋收入：

借：银行存款4000000.00

　　贷：主营业务收入3636363.64

　　　　应交税费——应交税费（销项税额）363636.36

土地价款扣减销售额：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）2181.82

　　贷：主营业务成本2181.82

如果天马房地产公司对该房地产项目选择简易计税方法，2018年12月应纳增值税额为19.05万元；如果天马房地产公司对该房地产项目选择一般计税方法，2018年12月应纳增值税额为16.15万元。

4、一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

（二）简易计税方法销售额

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

二、房地产开发企业受让土地后设项目公司进行开发土地价款扣除问题

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

三、计税方法的选择

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

四、预缴税款

（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（二）应预缴税款按照以下公式计算：

适用一般计税方法计税的应预缴税款=预收款÷（1+10%）×3%

适用简易计税方法计税的应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

（三）一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。预收款是指房地产企业在产权转移前实际取得的售房款，既包括分期取得的预收款，如：首付、按揭和尾款；也包括全款取得的预收款。因为金款取得售房款也要在产权转移时开具发票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款。

【案例一】A房地产公司（一般纳税人）2018年4月开工建设美好家园小区，从政府受让该宗土地直接支付土地价款为1000万元。2018年8月开发支出超过25%，企业办理了《商品房预售许可证》，并开盘预售商品房。2018年8月，A房地产公司预售住房20套，总建筑面积为2400平方米，共取得含税预收款400万元。已知，A房地产公司截至2018年7月期末取得进项税额扣税凭证为18万元，2018年8月取得可以抵扣的进项税额扣税凭证2万元。

请问：A房地产公司应如何缴纳增值税？

解析：

（1）如果A房地产公司对该房地产项目选择简易计税方法。

A房地产公司收到预收款应预缴税款=预收款÷（1+征收率）×3%

=400÷（1+5%）×3%=11.43（万元）

（2）如果A房地产公司对该房地产项目选择一般计税方法。

A房地产公司收到预收款应预缴税款=预收款÷（1+税率）×3%

=400÷（1+10%）×3%=10.91（万元）

期末留抵税额=18+2=20（万元）

如果A房地产公司对该房地产项目选择简易计税方法，2018年8月应预缴增值税额为11.43万元；如果A房地产公司对该房地产项目选择一般计税方法，2018年8月应预缴增值税额为10.91万元，同时留抵税额为20万元。

【案例二】房地产开发企业收取订房者的订金、定金、诚意金等是否属于预收款，需要预缴增值税吗？

A房地产开发企业（一般纳税人）于2018年1月拍得一宗土地开始开发一个楼盘，并同时对外公告购房者需要交纳3万元的诚意金方可获得选房资格，交纳的诚意金在购房者选购住房后折抵房款，不选购住房的购房者诚意金全额退还。2018年1月至3月，A房地产开发企业共收取诚意金900万元。2018年4月天马房地产开发企业办理了《商品房预售许可证》，开盘出售尚未完工的商品房。请问：A房地产开发企业1月至3月预收的诚意金900万元需要预缴增值税吗？

答：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。纳税人在销售房地产项目时，预收款才需要预缴增值税。A房地产企业收取诚意金时并不确定购房者购买的是哪套房屋，此时销售对象尚未确定，销售行为没有形成，因此A房地产企业收取的诚意金不是预收款，不需要预缴增值税。实务中判定订金、定金、诚意金是否应该作为预收款预缴增值税，不应拘泥于企业收取该款项的名义，关键应该看该款项收取的时候销售房地产的销售行为是否存在。也就是说，收取款项时销售哪套房屋已经确定，则收取的款项应界定为预收款，预缴增值税；收取款项时还不知道销售的是哪套房屋，则收取的款项不是预收款，不需要预缴增值税。

五、进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

六、纳税申报

（一）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（二）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

（三）房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

预收款预缴的增值税应在预收款对应的房地产项目权属转移时，即纳税义务发生时从应纳增值税额中抵减预缴增值税额。

七、发票开具

（一）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

（二）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票（商品和服务分类编码选603“已申报缴纳营业税未开票补开票”），不得开具增值税专用发票。

（三）一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

（四）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

（五）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时可以开具增值税普通发票，商品和服务分类编码选602“销售自行开发的房地产项目预收款”。