一、购置不动产进项税额抵扣政策
增值税一般纳税人2016年5月1日后取得在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
四种情形下纳税人取得的不动产或发生不动产在建工程不执行分2年抵扣进项税额政策：一是购入不按固定资产核算的不动产，如按投资性房地产核算；二是融资租入的不动产；三是房地产开发企业自行开发的房地产项目；四是施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
【案例一】某公司（一般纳税人）2018年6月购置厂房一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为300万元，款项已用银行存款支付。
请问：该公司购置的厂房如何抵扣进项税额？
解析：购置当期可抵扣60%的进项税额部分=300×60% =180(万元)
购置第13个月可抵扣40%的进项税额部分=300×40%=120（万元）
答：该公司购置厂房的进项税额可在2018年6月抵扣180万元，2019年6月抵扣120万元。
二、新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣政策
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额执行分2年从销项税额中抵扣政策。
不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
【案例二】甲公司（一般纳税人）2018年6月将2004年自建的办公楼进行改建，共发生改建支出380万元。已知：办公楼原值1000万元，2018年6月1日净值为400万元。
请问：办公楼改建过程中购进的货物、建筑劳务等取得的增值税专用发票应如何抵扣？
答：改建不动产支出占不动产原值比例=380÷1000=38%。由于改建不动产增加不动产原值不超过50%，其改建过程中取得的进项税额应当一次性抵扣，而不适用分2年抵扣政策，可以在2018年6月全部认证抵扣。
一般纳税人新建不动产对应的购进货物和设计服务、建筑服务的进项税额，执行分2年抵扣政策；改建、扩建、修缮、装饰不动产对应的购进货物和设计服务、建筑服务的进项税额，只有在改建、扩建、修缮、装饰支出超过不动产原值50%以上时，才执行分2年抵扣政策；不超过50%的，不适用分2年抵扣政策，可以一次性抵扣。
【案例三】装修产品展厅所使用的装饰材料，进项税额能抵扣吗？
甲艺术玻璃制品厂为装修产品展厅，采购一批装饰材料。请问：其取得的增值税专用发票，是否可以抵扣进项税额？
答：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。因此，公司购进装饰材料用于装饰产品展厅，属于购进货物用于装饰不动产。如果装饰后增加不动产原值超过50%，购进装饰材料的进项税额应分2年抵扣；如果装饰后增加不动产原值不足50%，购进装饰材料的进项税额可以在当期一次抵扣。
三、购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
四、取得的不动产改变预定用途或发生非正常损失
（一）用于销售纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
（二）纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
（三） 不动产发生非正常损失或转用于不得抵扣的用途
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，转用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
【案例四】某公司（一般纳税人）2018年6月购置厂房一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为300万元，款项已用银行存款支付。按照规定，购入当期可抵扣60%的进项税额部分为180万元，40%的进项税额部分为120万元留待2019年6月抵扣。可是，2019年4月该公司将该厂房改造为员工食堂了。
请问：该公司购置厂房的进项税额应如何处理？
解析：(1)如果改造时厂房净值为2850万元：
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%-(2850÷3000)×100%=95%
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率=(180+120)×95%=285(万元)
因为不得抵扣的进项税额285万元大于已经抵扣的进项税额180万元，所以应将已经抵扣的进项税额180万元全部转出。转出180万元的进项税额后，不得抵扣的进项税额还有：285 -180 =105（万元）。因此，待抵扣的进项应转出105万元，待抵扣的进项税额结余：
120 -105 =15（万元）。2019年6月可将待抵扣进项税额15万元转入进项税额抵扣。
(2)如果改造时厂房净值为1500万元：
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%－(1500÷3000)×100%－50%
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率=(180+120)×50%=150(万元)
因为已经抵扣的进项税额180万元大于不得抵扣的进项税额150万元，所以应将已经抵扣的进项税额转出150万元。2019年6月可将待抵扣进项税额120万元转入进项税额抵扣。
（四）不动产在建工程发生非正常损失
不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其已经折旧的部分已经用于应税项目，对应的进项税额应该允许纳税人抵扣；在改变用途或非正常损失时点尚未折旧的部分（净值），不再用于应税项目，其对应的进项税额不允许抵扣。因此，纳税人应按改变用途或非正常损失时点，不动产的净值率计算不得抵扣的进项税额。不动产在建工程发生非正常损失时，该不动产在建工程还没有计提折旧，没有用于应税项目，也没有为应税销售额做过贡献，因此，应将该不动产在建工程对应的购进货物、设计服务和建筑服务的已抵扣进项税额和待抵扣进项税额全部转出。
五、按照规定不得抵扣进项税额的不动产发生用途改变
按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
依照上述规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
按照上述规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
【案例五】甲公司（一般纳税人）2016年6月购置员工食堂一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为330万元。由于该不动产用于集体福利，甲公司将330万元增值税额在当期纳税申报时做进项额转出处理。2020年6月，甲公司将该职工食堂改为仓库，此时，该职工食堂账面净值为2400万元。
请问：甲公司应该如何抵扣该食堂相关的进项税额？
解析：食堂改变用途时净值率为：
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%-(2400÷3000)×100=80%
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率= 330×80%=264（万元）
2020年7月可抵扣进项税额=264×6026=158.4（万元）
2021年7月可抵扣进项税额= 264×40%=105.6（万元）
答：甲公司2020年7月可抵扣进项税额158.4万元，2021年7月可抵扣进项税额105.6万元。
六、不动产分期抵扣的会计核算
取得不动产时计算的待抵扣进项税额记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
【案例六】乙公司（一般纳税人）2018年6月购置厂房一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为300万元，款项已用银行存款支付。
解析：
购置当期抵扣60%的进项税额=300×6026 =180(万元)
40%的进项税额计入待抵扣进项税额=300×40% =120(万元)
购置不动产时：
借：固定资产 30000000
应交税费——应交增值税（进项税额） 1800000
应交税费——待抵扣进项税额（××厂房） 1200000
贷：银行存款 33000000
第13个月抵扣40%的进项税额时：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 1200000
贷：应交税费——待抵扣进项税额（××厂房） 1200000
七、征收管理
纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。
政策依据：
